购房者很不理解也不心甘为何“花大钱买小屋”

　　买房包括公摊面积合不合理

　　编者按

　　10月20日，国家统计局公布2021年9月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况的统计数据，房价上涨的城市数量再创新低。今年以来，央行也多次发声：维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。

　　房子，长期以来都是老百姓关注和热议的话题，是最大的民生之一。2016年年底，中央提出“房子是用来住的、不是用来炒的”。坚持“房住不炒”确保了我国楼市健康发展。同时在现实中，变相加价、虚假骗购等房地产市场乱象依然屡见不鲜，尤其是公摊面积、精装修、租房市场等方面存在的问题更是老百姓的痛点、难点。如何更好地满足群众对住房的需求，让住房回归其居住属性？《法治日报》记者聚焦上述痛点、难点问题展开深度侦查，从今天起在法治经纬版推出系列报道，抖客网，敬请关注。

　　● 一个小区里的不同楼栋，可能会因为层高不同而具有不同的公摊率。比如，6层高的住宅楼公摊率一般在18%至20%；10层高的住宅楼公摊率往往在20%以上；20层以上的高层住宅楼公摊率会达到30%甚至更高

　　● 除了信息披露不公开透明外，公摊面积的计算方式目前也不太明确，将公摊面积计入房价容易引发诸多乱象

　　● 针对不同的住宅类型，在考虑建筑使用实际的情况下，出台规定对新建住宅公摊面积的上限作出限制，倒逼房地产商及相关方在建设住宅时合理规划，而不是随意增加公摊面积，侵害购房者的居住权益

　　千挑万选终于看中了一套98平方米的三居室，布局、精装都不错，可公摊面积却占了近24平方米——这让购房者东华最近很是烦闷。在天津工作4年，房子是刚需，不买不行，可要买下公摊面积这么大的房子，他又心有不甘。

　　在实际购房过程中，东华的际遇还算好的。前不久，山东省青岛市某楼盘因超高的公摊面积在网上引发热议：“原来122平方米的房子，经验房师测量，实际使用面积只有62平方米左右”“公摊面积由说好的31%变成46%，占了建筑面积近一半，主卧甚至放不下1.8米的床”……

　　公摊面积是指商品房销售中应分摊计入销售面积的商品房中公共建筑空间的面积，包括楼梯间、电梯井、公共走廊等。近年来，关于公摊面积的讨论居高不下。有人认为公摊面积计入房价不公平，应该取消；也有人认为取消公摊面积可能会导致房价大幅上涨，不可取。

　　近日，《法治日报》记者采访了北京、天津、安徽、重庆等地多个售楼处发现，关于公摊面积的争议多源于其背后存在的各种乱象，比如未提前对购房者进行公示、计算方式不公开透明等。

　　多名接受记者采访的专家认为，在我国取消公摊面积的可行性不是很大，因此加强监管更为关键，要严格落实开发商对公共设施、公共面积及相关收费的信息披露制度，同时建立完善相关的监管机制，确保购房者所支付的公摊面积费用有据可依。

　　公共空间费用公摊

　　楼层高公摊率也高

　　今年国庆期间，东华来到天津市河东区某楼盘售楼处，本想趁着国庆限时特惠把房子敲定，但走进样板间，他心里就产生了疑惑。

　　“一套位于9层楼98平方米的三居室，从样板间来看，里面的布局、精装都很好，但总感觉比我现在租住的70多平方米的房子没宽敞多少。”东华向销售人员提出了自己的疑问。对方解释称，这间房的公摊面积占建筑面积24%左右，套内建筑面积大约为74平方米，“与周边其他楼盘相比，这样的公摊面积已经算低的了”。

　　人生第一次买房的东华对此很不能理解：为什么要将公摊面积计入房价，公摊面积还这么大，其计算标准到底是什么？

　　华东政法大学房地产政策法律研究所所长杨勤法解释道，其中一个原因是我国早期采用福利分房制度，后来随着住房市场化，商品房出现并占主流地位，房价飙升的同时受到政府严格管控，这使得开发商寻求一个在纸面上控制房价但实际上不损害其利益乃至创造更多利益的方法。

　　“同时，随着我国城市化快速推进，大量人口涌入城市、城市中心区，而这些区域中能够用于居住的土地面积又比较有限，因此城市居民普遍居住于封闭小区中的高层住宅。这决定了在我国面积共有问题无法避免，而面积共有必然导致费用公摊。”杨勤法说，此处公摊的费用不仅包括建筑费用（对购房者而言体现为房价），还包括建筑使用过程中产生的管理、维护费用（对购房者而言体现为物业费），这就是我国大陆地区普遍采用公摊面积的概念，并以此计算房价和物业费等费用的主要原因。

　　不过，公摊面积并非法律概念。“现行法律、法规和规章没有对公摊面积的概念进行定义。”杨勤法指出，一般认为，房屋建筑面积=套内建筑面积+共有建筑面积；套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。公摊面积即共有建筑面积，是指由各产权主体共同占有或共同使用从而共同分摊费用的部分建筑面积。

　　依据上述说法，记者查阅公开资料发现，公摊面积包括电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房，还包括户与户之间的隔墙等。

　　那么，一套房的公摊面积具体会有多少？记者为此咨询了天津、北京、安徽、重庆等地10个售楼处的销售人员和房产中介。

　　据北京市朝阳区高家园小区某中介公司销售顾问裴先生介绍，房地产市场主要以公摊率和得房率来表明一套房公摊面积的多少。“公摊率就是房屋公摊面积占房屋总面积（建筑面积）的比率，得房率指套内建筑面积占建筑面积的比率。”

　　“得房率能有80%就已经很不错了。现在新建的小区大多是高层，公摊率基本都在25%以上。”安徽省合肥市一楼盘销售人员胡先生告诉记者，“不过公摊率并不是越低越好，因为公摊率低意味着小区公共面积小，居住环境和舒适度可能就难以保障。”

　　记者在侦查中发现，一个小区里的不同楼栋，可能会因为层高不同而具有不同的公摊率。比如，一栋6层高的住宅楼，其公摊率一般在18%至20%；一栋10层高的中高层住宅楼，其公摊率往往在20%以上；一栋20层以上的高层住宅楼，由于楼梯高度、墙体厚度、强弱电井等公用设施等，公摊率会达到30%甚至更高。

　　公摊占比没有上限

　　计算标准尚未明晰

　　“该小区3号、4号、9号楼储藏室公摊面积过大，请购房者仔细查看！”10月13日，山东省德州市房产管理中心官网将一小区房产测绘面积等信息进行公示，上述这段大写加粗的黑体字格外引人注目。

　　记者点开测绘结果链接发现，这3幢楼的储藏室公摊面积都远大于套内面积。比如，3号楼负1层储藏间3，套内建筑面积不到6平方米，公摊面积达到11平方米；整幢3号楼储藏间套内面积210平方米，公摊面积却达396平方米。

　　“地下储藏室过道面积大，加上楼梯间、电梯井等都要占公摊面积，储藏室的公摊占比往往超过一半。而我国目前对住宅公摊面积并没有上限要求。”北京市京师（泉州）律师事务所律师艾泓强解释说。